Ryczałt „za obsługę zieleni” nie mówi zarządcy, za co płaci, i nie da się go porównać z drugą ofertą. Zakres, który da się porównać, to lista pozycji z jednostką (m², mb, szt.), liczbą wykonań w roku i sposobem sprawdzenia. Przykład z publicznego przetargu TBS Wrocław na lata 2026-2027: 71 pozycji lokalizacji, 91 972 m² terenów zielonych według sumy zamawiającego, koszenie 7 razy w roku (dwa duże tereny 3 razy), żywopłoty 5 razy, jedna oferta na każde zadanie, 900 220 zł brutto za zadanie nr 1 na okres do końca 2027 r. Z tych dokumentów wynika wzór, który wspólnota może skopiować w skali jednego osiedla. Poniżej: co jest w tym przetargu, co potwierdzają listy referencyjne ERWU, jak standard miejski przekłada się na osiedle i gotowy formularz zakresu.
Porównanie zakresów i cen: przetarg TBS Wrocław 2026-2027
Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wrocław ogłosiło 14 listopada 2025 r. postępowanie „Kompleksowa pielęgnacja zieleni w zasobach TBS Wrocław, wycinka uschniętych drzew i odbiór biomasy” (znak BZP.360.21.2025, dokumenty na platformie zakupowej TBS). Zamawiający jest wynajmującym w zasobach mieszkaniowych, więc jego umowa jest bliska potrzebom wspólnoty: tereny przy blokach, trawniki, rabaty, żywopłoty, drzewa.
| Element | Zadanie nr 1 | Zadanie nr 2 | Status liczby |
|---|---|---|---|
| Tereny zielone | 91 972,04 m² w 71 pozycjach (wiersz „ogółem” zamawiającego; suma pozycji w tabeli daje więcej, ok. 96 631 m², czego dokument nie wyjaśnia) | 81 926,56 m² | źródło: zestawienie powierzchni w OPZ |
| Drzewa / krzewy | 1 676 szt. / 16 576 szt. | 1 088 szt. / 5 393 szt. (pozycje sumują się do 5 399) | źródło: OPZ, wiersz „ogółem” |
| Żywopłoty | 1 207 mb | 1 758,30 mb (pozycje sumują się do 1 798,80) | źródło: OPZ |
| Klomby, kwietniki, dachy zielone | 244,65 m² | 2 062,48 m² + 90 m² dachów | źródło: OPZ |
| Koszenie | 7 razy w roku (pozycje 1-69), 3 razy w roku (dwa duże tereny) | 7 i 3 razy w roku | źródło: OPZ pkt 15-16 |
| Żywopłoty: cięcie i formowanie | 5 razy w roku | 5 razy w roku | źródło: OPZ pkt 21 |
| Nawożenie trawników | 1 raz na początku wegetacji | jak obok | źródło: OPZ pkt 1 |
| Dosiew ubytków trawy | ok. 800 m² | jak obok | źródło: OPZ pkt 1 |
| Okres umowy | 2 marca 2026 - 31 grudnia 2027 (dwa sezony); ryczałt miesięczny osobny dla marca-października i dla listopada-grudnia, wycinka i nowe drzewa rozliczane osobno | jak obok | źródło: SWZ; umowa § 5 |
| Budżet zamawiającego | 830 700,00 zł brutto | 841 376,30 zł brutto | źródło: informacja z otwarcia ofert 17.12.2025 |
| Złożone oferty | jedna: 900 219,88 zł brutto | jedna: 842 820,66 zł brutto | źródło: jw. |
| Wynik | wybrano jedyną ofertę (pismo z 14.01.2026; nosi oznaczenie BZP.360.21.2024, niezgodne z numerem postępowania) | jak obok | źródło: informacja o wyborze |
Nasze obliczenia z tych danych, wzór w nawiasie:
- Zadanie 1: 900 219,88 zł / 91 972,04 m² / 2 sezony = 4,89 zł brutto za m² terenu rocznie (4,53 zł netto przy 8 % VAT). Zadanie 2: 842 820,66 / 81 926,56 / 2 = 5,14 zł/m²/rok. Wskaźnik obejmuje całą ofertę, także wycinkę i nowe drzewa, i opiera się na powierzchni zadeklarowanej przez zamawiającego, która nie zgadza się z sumą pozycji.
- Umowna średnia: 900 219,88 zł / 22 miesiące kalendarzowe od 2 marca 2026 do 31 grudnia 2027 = ok. 40 900 zł; realne raty są inne, bo umowa ma dwie stawki miesięczne (marzec-październik i listopad-grudzień), rozlicza niepełny miesiąc proporcjonalnie i nie podaje stawki na styczeń-luty 2027.
- Jedyna oferta w Zadaniu 1 przekroczyła budżet o 8,4 %, w Zadaniu 2 o 0,2 %. Zamawiający przyjął obie.
Czego z tych liczb nie da się wyliczyć: stawki za pojedyncze koszenie. Ryczałt obejmuje koszenie, żywopłoty, rabaty, pielęgnację 1 676 drzew, nawożenie, dosiew, wodę do podlewania, materiały (nawóz, kora, paliki), polisę OC na 1 000 000 zł i wywóz pokosu do kontenerów. Kto porównuje ofertę „za cykl” na swoim osiedlu z 4,89 zł/m²/rok, porównuje różne rzeczy. Do porównania nadaje się sam sposób opisania zakresu, nie kwota.
Cztery rzeczy z tego przetargu warte przeniesienia do umowy wspólnoty:
- Liczba wykonań przypisana do pozycji, nie do „sezonu”. Koszenie 7 razy w roku dla 69 lokalizacji i 3 razy dla dwóch dużych terenów; żywopłoty 5 razy. Zmiana harmonogramu wymaga uzgodnienia z zamawiającym (OPZ pkt 18).
- Prace zastępcze podczas suszy. Przy długotrwałych upałach wykonawca ogranicza koszenie zgodnie z wytycznymi miejskiego planu adaptacji do zmian klimatu (uchwała nr XIII/342/19 Rady Miejskiej Wrocławia) i w zamian, w uzgodnieniu z zamawiającym, wykonuje inne prace pielęgnacyjne (OPZ pkt 17 i 19).
- Kontrola z dokumentem. Wykonawca prowadzi dziennik prac z wpisem w każdym dniu pracy (data, zakres, teren, pogoda) i do 10. dnia miesiąca po każdym kwartale przesyła jego skan (OPZ pkt II.13-14); zamawiający prowadzi książkę kontroli z rubrykami: klomby i rabaty, donice, koszenie, żywopłoty, krzewy, drzewa, łąka kwietna, teren przyległy; nieprawidłowości stwierdzone przy kontroli wykonawca usuwa w dniu zgłoszenia albo w terminie wyznaczonym przez zamawiającego (§ 10 ust. 8); wpis w książce jest podstawą protokołu miesięcznego, a protokół podstawą faktury (§ 10-11).
- Kara, którą da się naliczyć. 200 zł za każdy dzień zwłoki wobec harmonogramu (bez zwłoki z siły wyższej) i 200 zł za każdy dzień każdego przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku; łączny limit kar z § 13 ust. 1 to 20 % wynagrodzenia z § 5 ust. 4; podstawą naliczenia są wpisy w książce kontroli i dokumentacja zdjęciowa (§ 13).
Dwa dodatkowe wymagania z OPZ: zakaz zamiatania chodników dmuchawą spalinową i zakaz podkaszania bryły korzeniowej drzew oraz obowiązek osłonięcia zaparkowanych aut przy koszeniu (pkt 20).
Co potwierdzają dokumenty realizacji ERWU
Listy referencyjne (skany w sekcji Referencje na stronie obsługi zieleni) opisują zakres, jaki ERWU wykonywało u zarządców. Cytujemy zakres, nie oceny.
- Integrum Management, 2020: koszenie z usuwaniem odrostów przykorzennych drzew, likwidacja kretowisk, usuwanie zanieczyszczeń z trawników, dosiewanie, spulchnianie podłoża, renowacja trawników, regularne odchwaszczanie, stabilizacja drzew i krzewów, cięcia sanitarne i formujące, przycinanie krzewów ozdobnych, bieżące podlewanie, zabezpieczenie instalacji nawadniania na zimę. Ta lista pokrywa się z pozycjami 1, 5, 11 i 13 OPZ TBS i może służyć jako wzór wyliczenia zakresu w umowie wspólnoty.
- Forum Zarządzanie Nieruchomościami, 2020: przed sezonem wykonawca omawia z zarządcą potrzeby roślinności i przedstawia propozycje preparatów z aktualnymi cenami; prace dostosowane do warunków atmosferycznych. To jest przykład uzgadniania zakresu przed sezonem; umowa TBS wymaga dodatkowo harmonogramu miesięcznego (§ 8).
- Wspólnota Mieszkaniowa Idzikowskiego 30-34B: obsługa zieleni od 1 kwietnia 2016 r. do daty listu (16 grudnia 2020); list nie mówi, ile umów obejmował ten okres.
- TBS Wygodne Mieszkanie, Bema 5a: w 2020 r. serwis systemu nawadniania i obsługa terenu zielonego; w 2017 r. założenie 600 m² trawników i 1 500 sadzonek na tym samym obiekcie.
Listy nie zawierają cen ani liczby cykli, dlatego nie podajemy ich tutaj.
Standard miejski zastosowany do osiedla
„Standardy utrzymania terenów zieleni w miastach” (Zarząd Zieleni Miejskiej we Wrocławiu i w Krakowie, Fundacja Sendzimira, 2022; zeszyt „Murawa”, rozdział Koszenie; dokumenty na stronie ZZM Wrocław) opisują cztery intensywności koszenia. Standard dotyczy terenów miejskich i nie obowiązuje wspólnoty, ale daje gotowe kategorie do umowy:
| Strefa na osiedlu | Odpowiednik w standardzie | Liczba koszeń w roku | Wysokość koszenia | Kiedy zacząć |
|---|---|---|---|---|
| Trawnik przy wejściach, plac zabaw, wzdłuż chodników | koszenie intensywne (trawnik gazonowy), sekcje 1.1 i 2.1 | 7-11, z możliwością zmniejszenia do 6 | 5-10 cm | gdy trawa ma 8-10 cm |
| Trawnik „w głębi”, za budynkami | koszenie średnio intensywne, sekcje 1.2 i 2.2 | do 5 | 8-10 cm | standard nie podaje progu; decyduje tempo wzrostu i pogoda |
| Skarpy, pas przy parkingu, teren rezerwowy | koszenie ekstensywne, sekcje 1.3 i 2.3 | do 3, optymalnie 2 | nie niżej niż 8-15 cm; pasy przy ciągach i pola widoczności 8-10 cm | po 15 czerwca, sierpień, wrzesień-październik |
| Łąka kwietna (od drugiego roku) | koszenie biocenotyczne, sekcja 1.4.1 | 1-2 | „możliwie wysoka”, na rysunku 12-15 cm | czerwiec-lipiec i wrzesień |
| Ziołorośla, korytarze ekologiczne | sekcja 1.4.2 | do 1 | 20-30 cm | wg zamawiającego |
Źródło liczb: SUTZ „Murawa” 2022, sekcje 1.1-1.4 i 2.1-2.4 oraz rys. 3.15. Siedem koszeń z przetargu TBS mieści się w dolnej granicy „intensywnego”, a trzy koszenia dużych terenów odpowiadają maksymalnej częstotliwości wariantu ekstensywnego; sama liczba koszeń nie oznacza zgodności z resztą standardu.
Dwie reguły ze standardu, które warto wpisać wprost: na trawnikach intensywnych koszenie zaczyna się od wysokości trawy 8-10 cm, a nie od daty w kalendarzu; koszenie w okresie suszy jest niedozwolone, a wykonawca ma uwzględniać prognozy i warunki meteorologiczne (sekcja 2). To jest merytoryczna podstawa klauzuli pogodowej.
Formularz zakresu do wykorzystania przez zarządcę
Propozycja ERWU opracowana na potrzeby tego formularza. Kolumna „częstotliwość” to wartości wyjściowe do negocjacji, nie norma. Kategorie wierszy są wzorowane na rubrykach książki kontroli z umowy TBS; kryteria w kolumnie „jak odebrać” są naszą propozycją, książka TBS ich nie zawiera.
| Pozycja | Jednostka | Częstotliwość (propozycja) | Jak odebrać | Skąd wzorzec |
|---|---|---|---|---|
| Koszenie trawnika strefa A (wejścia, chodniki, plac zabaw) | m² | 7-9 w roku, start przy 8-10 cm | wysokość po koszeniu 5-10 cm, brak pokosu na chodnikach | SUTZ Murawa 2.1; OPZ TBS pkt 15, 20 |
| Koszenie trawnika strefa B (w głębi) | m² | do 5 w roku | wysokość 8-10 cm, pokos zebrany lub rozdrobniony wg zapisu | SUTZ Murawa 1.2, 2.2 |
| Koszenie trawnika strefa C (skarpy, teren rezerwowy) | m² | 2-3 w roku | wysokość nie niżej niż 8-15 cm | SUTZ Murawa 1.3, 2.3; OPZ pkt 16 |
| Wykończenie krawędzi przy obrzeżach i słupkach | mb | z każdym koszeniem strefy A | równa linia, brak wyrwanych roślin | OPZ pkt 4, 20 |
| Cięcie i formowanie żywopłotów | mb | 3-5 w roku | forma zachowana, brak wejścia na chodnik | OPZ pkt 21 |
| Rabaty: odchwaszczanie, ściółka, usuwanie przekwitłych | m² | wg cyklu, min. co 4 tygodnie w sezonie | chwasty usunięte, ściółka uzupełniona | OPZ pkt 2; SUTZ Pielęgnacja (zrębki 5-10 cm, kora 5-7 cm) |
| Krzewy: cięcia sanitarne i formujące | szt. | 1-2 w roku | brak suchych pędów, grupa nie wychodzi poza obrys | OPZ pkt 5-7 |
| Drzewa: przegląd i cięcia sanitarne | szt. | 1 przegląd w roku + dokumentacja zdjęciowa | protokół przeglądu, uzgodniony termin cięć | OPZ pkt 12-13 |
| Nawożenie trawnika | m² | 1 w roku (wiosna) | data i preparat w dzienniku prac | OPZ pkt 1 |
| Dosiew ubytków | m² | wg potrzeb, limit w umowie | powierzchnia w dzienniku prac | OPZ pkt 1 |
| Wertykulacja / aeracja | m² | w razie potrzeby, decyzja po oględzinach | jw. | OPZ pkt 1 |
| Podlewanie nowych nasadzeń | szt. lub m² | wg potrzeb, woda po stronie wykonawcy lub wspólnoty (wpisać) | jw. | OPZ pkt 9, 11 |
| Zabezpieczenie roślin i nawadniania na zimę | szt. / kpl. | 1 w roku (jesień) | wpis w dzienniku | OPZ pkt 23; list Integrum 2020 |
| Sprzątanie po pracach i wywóz | kpl. | z każdą pracą | brak pokosu i gałęzi, kontener lub worki | OPZ pkt 15, 24 |
| Dziennik prac + raport | kpl. | wpis dzienny, raport miesięczny lub kwartalny | skan raportu w terminie | OPZ pkt II.13-14 |
Do formularza wystarczy dopisać powierzchnie z własnej mapy osiedla i poprosić każdego oferenta o cenę w tych samych wierszach. Oferty w innym układzie („obsługa zieleni: ryczałt”) nie pozwalają sprawdzić, co obejmują.
Pogoda, reakcja na zgłoszenia, kary: dwa warianty
| Sprawa | Wariant z umowy TBS (źródło: OPZ, umowa § 10, § 13) | Wariant proponowany przez ERWU (status: propozycja opracowana na potrzeby tego tekstu) |
|---|---|---|
| Susza i upał | koszenie ograniczone wg miejskiego planu adaptacji; zamiast koszenia inne prace, w uzgodnieniu | to samo, plus limit przesunięcia cyklu do 5 dni; po przekroczeniu cykl uznaje się za wykonany innymi pracami z listy |
| Zmiana harmonogramu | wymaga uzgodnienia z zamawiającym; wykonawca składa harmonogram na kolejny miesiąc (§ 8) | harmonogram miesięczny mailem; zmiana zgłaszana z wyprzedzeniem 48 godzin (propozycja) |
| Zgłoszenia awaryjne (konar nad chodnikiem, powalone drzewo) | brak osobnego czasu reakcji dla awarii; nieprawidłowości z kontroli usuwane w dniu zgłoszenia lub w terminie wyznaczonym (§ 10 ust. 8); obowiązek przeglądów drzewostanu | 24 godziny na zagrożenie bezpieczeństwa, 72 godziny na sprawy estetyczne; osobna kategoria, której przetarg nie wyodrębnia |
| Kary | 200 zł za dzień zwłoki lub każdego przypadku niewykonania, łącznie do 20 % wynagrodzenia, na podstawie książki kontroli | kwota do ustalenia; ważne, żeby podstawą był wpis w książce kontroli, nie mail ze skargą |
| Ubezpieczenie | OC 1 000 000 zł przez okres umowy oraz 12 lub 36 miesięcy roszczeń gwarancyjnych (OPZ pkt 26) | suma do uzgodnienia; sposób potwierdzania ciągłości polisy (np. kopia przy odnowieniu) do wpisania |
Zapisy ERWU to propozycja opracowana na potrzeby tego tekstu, nie relacja z konkretnego obiektu.
Czego ten tekst nie rozstrzyga
- Nie podaje stawki za cykl dla małej wspólnoty. Przetarg TBS jest ryczałtem na 71 pozycji lokalizacji; wspólnota z, przykładowo, 2 000 m² (liczba hipotetyczna) zapłaci inaczej, bo dojazd i sprzęt rozkładają się na mniejszą powierzchnię.
- Nie ocenia, czy 7 koszeń to za dużo lub za mało dla konkretnego trawnika; standard ZZM uzależnia to od siedliska, ruchu i pogody.
- Nie zastępuje opinii prawnej przy karach umownych i odstąpieniu od umowy.
Jak sprawdzić jakość po podpisaniu umowy: standard, który widać. Jak prowadzić dokumentację i raporty: raporty i dokumentacja prac w zieleni. Jak policzyć budżet na sezon: budżet wspólnoty i zieleń. Mulczować czy wywozić pokos: mulcz czy wywóz trawy.
FAQ
Jak rozliczyć koszenie, gdy po fali upałów trawa nie urosła?
Gdy po upałach trawa nie urosła, wykonawca zamiast koszenia wykonuje w tym terminie inne prace pielęgnacyjne (odchwaszczanie rabat, krawędzie, cięcia sanitarne) i wpisuje je do dziennika prac; tak przewiduje OPZ przetargu TBS Wrocław (pkt 19), po uzgodnieniu z zamawiającym. Osobną propozycją ERWU jest zapis, że cykl to pakiet prac, a nie samo koszenie; wtedy zamiana nie wymaga każdorazowego uzgodnienia.
Jakiej polisy OC wymagać od wykonawcy zieleni?
Przetarg TBS wymaga OC na 1 000 000 zł przez okres umowy i dodatkowo 12 lub 36 miesięcy roszczeń gwarancyjnych. Dla jednego osiedla suma może być inna; propozycja ERWU: kopia polisy przy podpisaniu umowy, potwierdzenie ciągłości przy każdym odnowieniu i zakres obejmujący szkody w mieniu osób trzecich (auta na parkingu przy koszeniu, na co OPZ TBS wprost każe zakładać osłony).