Odbiór prac w zieleni działa wtedy, gdy ma trzy elementy: listę rzeczy do sprawdzenia w trakcie i po koszeniu, dokument, w którym wpisuje się wynik, i zasadę, że z wpisów powstaje protokół miesięczny, a faktura wynika z protokołu. Wszystkie trzy istnieją w dokumentach publicznych: lista kontrolna w „Standardach utrzymania terenów zieleni w miastach” (ZZM Wrocław i Kraków, 2022), rubryki i procedura we wzorze umowy i książce kontroli z przetargu TBS Wrocław na lata 2026-2027 (wzór do postępowania BZP.360.21.2025, nie podpisana umowa). Poniżej składamy z nich kartę kontroli dla jednego osiedla i dopisujemy, co ERWU proponuje mierzyć, a co jest tylko propozycją.
Standard miejski zastosowany do osiedla: co sprawdza inspektor
Zeszyt „Murawa” standardu ZZM (standard Koszenie, sekcja 6 „Kontrola i odbiór prac”, dokumenty na stronie ZZM Wrocław) dzieli kontrolę na dwie chwile. Streszczamy pozycje listy:
W trakcie koszenia
- Przygotowanie terenu i zabezpieczenie zgodnie ze standardem „Przygotowanie do wykonania prac”.
- Wysokość koszenia zgodna ze standardem przewidzianym dla danego terenu.
- Rodzaj sprzętu (ogumienie, waga) i sposób jego użycia.
- Bieżące obkaszanie elementów infrastruktury.
- Bieżące zabezpieczenie lub osłonięcie infrastruktury i pojazdów.
- Bieżące utrzymanie czystości: infrastruktura, ciągi komunikacyjne.
- Sposób pracy sprzętem przy drzewach i krzewach.
Po koszeniu
- Zakończenie blaszek liściowych i łodyg odpowiednie do standardu (bez poszarpania).
- Równomierna wysokość koszenia na całym obszarze.
- Powierzchnie koszone i niekoszone zgodne z wytycznymi zamawiającego.
- Pokos zagospodarowany zgodnie ze standardem: zebrany albo pozostawiony.
- Infrastruktura i ciągi komunikacyjne oczyszczone z pokosu.
- Brak zniszczeń infrastruktury, roślinności, darni.
- Usunięte tymczasowe oznaczenia terenu niekoszonego.
- Zamontowane elementy wyposażenia, np. worki do podlewania, napełnione.
Efekt opisany w podsumowaniu standardu: teren wolny od odpadów, równo wykoszony na całej powierzchni, także na styku z infrastrukturą, rabatami i ciągami, na wysokość zgodną ze standardem; obszary z roślinami cebulowymi nieskoszone do przekwitnięcia i zaschnięcia liści; roślinność i infrastruktura w stanie jak przed koszeniem. Wysokości koszenia dla czterech intensywności: zakres obsługi zieleni w umowie.
Co wynika ze wzoru umowy TBS Wrocław 2026-2027: dokument, wpis, faktura
We wzorze umowy dla zadań nr 1 i 2 postępowania BZP.360.21.2025 (dokumenty postępowania) odbiór jest procedurą, nie wrażeniem:
| Element | Zapis | Źródło |
|---|---|---|
| Kto kontroluje | upoważnieni pracownicy zamawiającego; dokumentacją są też zdjęcia zamawiającego i jednostek miejskich uprawnionych do kontroli | umowa § 10 ust. 2-3 |
| Gdzie wpisuje | książka kontroli wg wzoru (załącznik nr 3); wykonawca każdorazowo potwierdza w niej fakt kontroli | § 10 ust. 4-6 |
| Rubryki książki kontroli | adres nieruchomości; data kontroli; zakres kontroli dla terenu zewnętrznego przyległego do budynku: klomby i rabaty, donice kwiatowe i gazony, koszenie trawników, żywopłoty, krzewy, drzewa, łąka kwietna i inne; uwagi; podpis kontrolującego; data i podpis wykonawcy; termin usunięcia usterek; wnioski pokontrolne | załącznik nr 3 do umowy |
| Powiadomienie i usunięcie | o nieprawidłowościach w dniu kontroli, telefonicznie lub mailem; wykonawca usuwa je w dniu zgłoszenia albo w innym terminie wyznaczonym przez zamawiającego | § 10 ust. 7-8 |
| Protokół | potwierdzenie usług z danego miesiąca do 5 dni po jego zakończeniu; protokół sporządzony na podstawie wpisów w książce kontroli, podpisany przez upoważnionych przedstawicieli stron bez uwag zamawiającego, jest podstawą faktury | § 11 ust. 1-3 |
| Dziennik prac wykonawcy | wpis w każdym dniu pracy: data, zakres, teren, warunki meteorologiczne; kwartalny skan do zamawiającego do 10. dnia miesiąca po kwartale; w OPZ zapis stoi w części II (wycinka i nasadzenia drzew), objęcie nim całej obsługi jest naszym proponowanym rozszerzeniem | OPZ część II pkt 13-14 |
| Kary | 200 zł za każdy dzień zwłoki wobec harmonogramu (bez siły wyższej) i 200 zł za każdy dzień każdego przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku; kary z § 13 ust. 1 łącznie do 20 % wynagrodzenia z § 5 ust. 4, co nie ogranicza odszkodowania na zasadach ogólnych; podstawą wpisy w książce kontroli i zdjęcia | § 13 ust. 1-5 |
Dwie rzeczy z tego układu porządkują dokumentowanie: wykonawca potwierdza w książce fakt każdej kontroli (podpis dokumentuje, że kontrola się odbyła) i protokół miesięczny wynika z wpisów, nie z rozmowy. Takie zapisy ułatwiają wykazanie naruszeń i dochodzenie kar; nie są ustawowym warunkiem ich skuteczności.
Co potwierdzają dokumenty realizacji ERWU
- Integrum Management, 2020: zakres wymieniony w liście odpowiada części kategorii książki kontroli: trawniki (koszenie z usuwaniem odrostów, kretowiska, dosiew, spulchnianie, renowacja), krzewy i drzewa (stabilizacja, cięcia sanitarne i formujące), podlewanie, zabezpieczenie nawadniania na zimę; nie obejmuje np. donic ani łąki kwietnej. List nie opisuje procedury odbioru.
- Forum Zarządzanie Nieruchomościami, 2020: czynności „dostosowywane są właściwie do panujących warunków atmosferycznych”, wykonawca „przyjmuje i realizuje ewentualne dodatkowe sugestie ze strony administratora bądź członków Wspólnot” (cytaty ze skanu). List potwierdza przyjmowanie sugestii; rubryka rejestrująca zgłoszenia w karcie niżej jest naszą propozycją.
Skany listów: sekcja Referencje na stronie obsługi zieleni.
Co ERWU proponuje mierzyć (status: propozycja opracowana na potrzeby tego tekstu)
Standard ZZM mówi „wysokość zgodna ze standardem”, nie mówi, jak ją zmierzyć. Proponujemy trzy pomiary, które administrator wykona sam:
| Pomiar | Jak | Kryterium (do wpisania w umowę) |
|---|---|---|
| Wysokość koszenia | linijka w 5 punktach: 2 przy wejściach, 2 w głębi, 1 przy krawędzi; zapisać wszystkie wyniki | każdy pomiar w przedziale dla strefy (np. 5-10 cm dla strefy intensywnej wg ZZM); zapis minimum i maksimum |
| Czystość ciągów pieszych | oględziny po zakończeniu pracy tego samego dnia | brak pokosu na chodnikach i przy wejściach; w strefach reprezentacyjnych ścinki do 10 mm długości tolerowane tylko w trawniku, nie na nawierzchni |
| Linia krawędzi przy obrzeżach | sznurek lub łata na 2 m odcinku | odchylenie do 5 mm przy krawędziarce mechanicznej, do 20 mm przy docięciu ręcznym |
Kryteria liczbowe są propozycją ERWU, nie normą; wspólnota może wpisać inne. Ważne, żeby były w umowie przed pierwszym koszeniem.
Karta kontroli dla jednego osiedla
Wzór tabeli do skopiowania i wydrukowania; adaptacja książki kontroli TBS (kategorie), listy ZZM (pozycje) i propozycji ERWU (pomiary).
| Rubryka | Co sprawdzić | Wynik (tak / nie / uwaga) |
|---|---|---|
| Adres nieruchomości, strefa, data, godzina, kto kontroluje, kto ze strony wykonawcy | ||
| Koszenie: wysokość w 5 punktach | wszystkie wyniki, minimum i maksimum | |
| Koszenie: równomierność, poszarpane końcówki | oględziny 3 miejsc | |
| Koszenie: obkoszenie słupków, latarni, koszy; przy drzewach zgodnie z ochroną pni (standard: elementy tnące nie bliżej niż 30 cm od pnia) | ||
| Koszenie: strefy wyłączone z koszenia w tej kontroli (cebulowe do zaschnięcia liści, łąka poza terminem) nietknięte | ||
| Pokos: zebrany lub pozostawiony zgodnie z umową | ||
| Czystość: chodniki, wejścia, parking bez pokosu | ||
| Zniszczenia: darń, kora drzew, obrzeża, auta, elewacja | ||
| Rabaty i klomby: chwasty, ściółka, przekwitłe | ||
| Żywopłoty: forma, brak wejścia na chodnik | ||
| Krzewy i drzewa: suche pędy, cięcia sanitarne | ||
| Donice, gazony | ||
| Teren przyległy do budynku, mała architektura | ||
| Zgłoszenia mieszkańców od ostatniej kontroli: co, kiedy, co zrobiono | ||
| Usterki do usunięcia: lista i termin | ||
| Wnioski pokontrolne | ||
| Podpis kontrolującego / podpis wykonawcy |
Dwie zasady ze wzoru umowy TBS do przeniesienia: wpisy w tej karcie są podstawą protokołu miesięcznego, a faktura wynika z protokołu podpisanego bez uwag; usterki z kontroli wykonawca usuwa w dniu zgłoszenia albo w wyznaczonym terminie (§ 10 ust. 8). Wykonawca potwierdza podpisem każdą kontrolę. Raport z prac po stronie wykonawcy: raporty i dokumentacja.
Czego ten tekst nie rozstrzyga
- Nie podaje wysokości koszenia dla konkretnego trawnika: to zależy od strefy i pory sezonu (standard ZZM: 5-10 cm przy koszeniu intensywnym, 8-10 cm przy średnio intensywnym, nie niżej niż 8-15 cm przy ekstensywnym, 20-30 cm na ziołoroślach).
- Nie zastępuje wzoru umowy; zapisy o karach i protokole wymagają sprawdzenia przez prawnika wspólnoty.
- Nie opisuje kontroli nasadzeń i drzew po posadzeniu; standard ZZM ma na to osobne zeszyty „Sadzenie” i „Pielęgnacja”.
FAQ
Czy można żądać ponownego koszenia, jeśli zostało wykonane za wysoko lub nierówno?
Najłatwiej wtedy, gdy umowa określa wysokość i równomierność jako kryterium odbioru i przewiduje wpis w książce kontroli z terminem usunięcia usterki, jak wzór umowy TBS (rubryka „termin usunięcia stwierdzonych usterek”). Bez liczbowego kryterium trudniej wykazać nieprawidłowość; podstawę żądania poprawek trzeba wtedy ocenić według umowy i okoliczności wykonania.
Kto ze strony wspólnoty ma robić kontrolę?
We wzorze umowy TBS kontrolują upoważnieni pracownicy zamawiającego; we wspólnocie zwykle administrator albo wskazany członek zarządu. Ważniejsze od osoby jest to, żeby kontrola była wpisywana do jednego dokumentu i podpisywana przez wykonawcę.