Cena remontu balkonu lub tarasu nie wynika z metrów kwadratowych posadzki, tylko z kilkudziesięciu pozycji w różnych jednostkach: rusztowanie w m², cokoły w metrach bieżących, wpusty i przejścia w sztukach, gruz w m³. Na potrzeby tego tekstu grupujemy je w osiem grup (podział autorski). W przedmiarze remontu balkonów, tarasów i galerii WM Przyjaźń we Wrocławiu (marzec 2026) posadzka to 580,6 m², ale rusztowań jest 1 560 m², cokołów 779 mb, wpustów 69, a gruzu 136 m³. Cena „za m²” bez opisu zakresu nie pozwala ustalić, które z tych pozycji obejmuje. Poniżej: co jest w tym przedmiarze, co mówi opis techniczny o przyczynach, co potwierdzają realizacje ERWU i formularz obmiaru do zapytania ofertowego.
Co wynika z dokumentów zamówienia: przedmiar WM Przyjaźń, Wrocław, marzec 2026
Wspólnota Mieszkaniowa „Przyjaźń” (ul. Przyjaźni 40-42, Rodzinna 2-4, Sąsiedzka 19-27) remontuje balkony, tarasy i galerię na podstawie decyzji PINB nr 2086/2025. Zarządca (Eureka) opublikował zapytanie ofertowe z kosztorysem ślepym opracowanym przez biuro HOSKA Constructions (18.03.2026, 58 pozycji w programie Norma PRO) oraz opis robót z doborem technologii (dokumenty na stronie zarządcy). Kosztorys jest „ślepy”, czyli bez cen: oferenci wpisują własne stawki w te same pozycje. Wspólny przedmiar sprawia, że różnice między ofertami wynikają ze stawek, a nie z różnie liczonych ilości; dlatego pokazujemy jego strukturę.
| Grupa robót (podział autorski) | Pozycje w przedmiarze | Jednostka | Ilość dla całego zakresu zamówienia | Status liczby |
|---|---|---|---|---|
| Rusztowania, siatki, instalacja odgromowa na rusztowaniu, rynna do gruzu | 1-5 | m², m | 1 560,4 m² rusztowań; 92,7 m rynny do gruzu | źródło: przedmiar poz. 1-5 |
| Rozbiórki i odpady | 6-19 | m², szt., m³ | 580,6 m² płytek i wylewek; 3 warstwy papy (poz. 10 oraz poz. 11 z krotnością 2); 150,2 m² styropianu; 65 wpustów; 222,1 m² miejscowego skucia tynków balustrad i spodów płyt; 136,1 m³ gruzu; utylizacja odpadów i papy | źródło: poz. 6-19 |
| Warstwy podposadzkowe | 20-28 | m² | 608,7 m² szlichty; 836,5 m² gruntu i izolacji bitumicznej 2K; 154,7 m² XPS na tarasach ocieplonych; 608,7 m² warstwy spadkowej ze zbrojeniem siatką | źródło: poz. 20-28 |
| Obróbki i odwodnienie | 29-43 | m², m, szt., cm | pas okapowy z kapinosem 11,6 m²; rynny tytan-cynk 38,7 m; rury spustowe 128 m; 18 rzygaczy; 26 przejść szczelnych przez strop; 69 wpustów z kołnierzem EPDM; 1 467 cm wierceń diamentowych | źródło: poz. 29-43 |
| Hydroizolacja właściwa | 44-45 | m² | 770,4 m² membrany EPDM z gruntowaniem | źródło: poz. 44-45 |
| Posadzka | 47-48 | m², m | 580,6 m² płyt gresowych grubości 2 cm, 60×60 cm, antypoślizgowych; 778,7 m cokolików | źródło: poz. 47-48 |
| Balustrady murowane i elewacja przy płytach | 46, 49-55 | m², m | 222,1 m² nowych tynków w miejscach skucia; 902,4 m² siatki i tynku silikatowego; 268,9 m narożników; 50,9 m² ocieplenia pasa nad płytami; 115,6 m² obróbek z kapinosem | źródło: poz. 46-55 |
| Balustrady stalowe | 56-58 | m² | 152,9 m² czyszczenia i malowania | źródło: poz. 56-58 |
Obliczenia z tego przedmiaru (nasze; jeden obiekt, nie norma):
- 2,7 m² rusztowań na 1 m² posadzki (1 560,4 / 580,6). Rusztowanie zewnętrzne to osobna pozycja; oferta „za m² tarasu” nie mówi, czy ją zawiera.
- 1,34 m cokolików na 1 m² łącznej powierzchni posadzek (778,7 / 580,6): cokoliki biegną przy ścianach budynku i przy balustradach murowanych, na balkonach, tarasach i galerii razem. Na wąskich balkonach ten stosunek jest wyższy niż na dużym tarasie.
- jeden wpust na 8,4 m² (580,6 / 69); osobno 18 rzygaczy i 26 przejść szczelnych przez strop, każde z własną pozycją (wiercenie diamentowe, kołnierz EPDM, połączenie z rurą).
- 0,23 m³ gruzu na 1 m² posadzki (136,1 / 580,6): trzy warstwy papy, wylewka, płytki, skute tynki, z przelicznikiem spulchnienia przyjętym w przedmiarze. Wywóz i utylizacja są pozycjami kosztorysu.
- Membrany EPDM jest 1,33 m² na 1 m² posadzki (770,4 / 580,6), bo izolację liczy się od większej powierzchni podłoża (608,7 m²) plus wywinięcia na ściany i balustrady.
Co mówi opis techniczny o przyczynach
Opis robót (ten sam autor, marzec 2026) opisuje istniejące warstwy: żelbetowa płyta, papa asfaltowa, wylewka spadkowa cementowa lub betonowa, płytki ceramiczne na kleju. Ocena autora opracowania (mgr inż. Szymon Hotała, rozdział 5), cytujemy: „zastosowana technologia (płytki na kleju) w klimacie środkowoeuropejskim ma trwałość (szczelność) rzadko przekraczającą 10 lat”; to opinia z jednego opracowania, nie wynik badania trwałości. Według opisu robót decyzja PINB nakazała zapewnienie prawidłowego odprowadzenia wody; autor opracowania wskazał, że wymaga to zmiany lokalizacji odpływów, dołożenia nowych i odwrócenia spadków na części balkonów, a to jest możliwe tylko po usunięciu wszystkich warstw z płyt. Technologia docelowa: izolacja z membrany EPDM i wykończenie z płyt gresowych 2 cm na podkładkach dystansowych, czyli układ wentylowany, taki jak opisujemy w tekście o tym, kiedy system na wspornikach ma sens.
Dla WM Przyjaźń wynika z tego rozbiórka do płyty; w innym budynku o tym, czy zastoisko wody wymaga pełnej rozbiórki, rozstrzyga ocena spadków i warstw, nie sam objaw. Jak to rozpoznać przed zamówieniem kosztorysu: spadki i odwodnienie i progi i drzwi balkonowe.
Co potwierdzają dokumenty realizacji ERWU
Dwa listy referencyjne (skany w sekcji Referencje na stronie balkonów i tarasów) pokazują, dlaczego obmiar liczy się osobno dla każdego elementu:
- OWA-dekor, 10.09.2020: 405 m² desek kompozytowych na 25 balkonach nowej inwestycji, czyli średnio 16,2 m² na balkon (nasze obliczenie: 405 / 25). List nie podaje długości krawędzi ani liczby roboczodni, a to one, nie średnia powierzchnia, decydują o cenie balkonu.
- Dolnośląski Park Innowacji i Nauki, 25.10.2018: taras 350 m² z deski kompozytowej wraz z progami, listwami wykończeniowymi i kompletnym systemem montażowym; progi i listwy są w liście osobnymi elementami zakresu, tak jak w formularzu niżej.
W dokumencie ofertowym ERWU (oferta: tarasy) proponujemy trzy zasady wyceny: wycena z rozdzieleniem kosztów materiałów i robót, w formie do przedstawienia właścicielom jako propozycja do uchwały; prace prowadzone z rusztowań albo od wewnątrz przez lokal za zgodą właścicieli; zgłaszanie gotowości do odbioru po kolejnych etapach. To jest treść oferty, nie wynik pomiaru na konkretnym obiekcie.
Formularz obmiaru do zapytania ofertowego
Do wypełnienia przez zarządcę lub inspektora przed rozesłaniem zapytania. Mnożniki w ostatniej kolumnie pochodzą z jednego przedmiaru (WM Przyjaźń) i służą tylko do sprawdzenia, czy oferta czegoś nie pomija; nie są normą.
| Pozycja | Jednostka | Jak zmierzyć | Sprawdzenie z przedmiaru Przyjaźń |
|---|---|---|---|
| Powierzchnia posadzki do rozbiórki i odtworzenia | m² | długość × szerokość każdego balkonu, osobno tarasy ocieplone i nieocieplone | podstawa |
| Krawędź zewnętrzna (okap) | mb i szerokość rozwinięcia obróbki (cm) | obwód od strony zewnętrznej; obróbki są wyceniane w m² | ok. 0,2 m² pasa okapowego na 10 m² posadzki |
| Cokoliki i wyciągnięcie izolacji na ściany i balustrady | mb | obwód przy ścianach budynku i balustradach murowanych | ok. 1,3 m na 1 m² posadzki (łącznie balkony, tarasy, galeria) |
| Rusztowanie | m² | wysokość elewacji × długość odcinka z balkonami | ok. 2,7 m² na 1 m² posadzki; mniej tylko, jeśli ocena dostępu wykaże, że część robót da się wykonać bez rusztowania |
| Wpusty | szt. | istniejące + wymagane przez projekt | 1 wpust na ok. 8 m² |
| Rzygacze, przejścia przez strop, rury spustowe | szt., mb | z rysunku odwodnienia | 18 rzygaczy, 26 przejść i 128 m rur na 580 m² |
| Warstwy do usunięcia | liczba warstw | odkrywka (liczba miejsc: propozycja zależna od obiektu): płytki, wylewka, papa (ile warstw), styropian | 3 warstwy papy w Przyjaźni |
| Gruz | m³ | objętość każdego usuwanego materiału osobno, z jawnym przelicznikiem spulchnienia | ok. 0,23 m³ na 1 m² w Przyjaźni (przelicznik przedmiaru 1,5) |
| Tynki balustrad i spodów płyt | m² | osobno: miejscowe skucia i naprawy; osobno: pełna powierzchnia siatki i tynku | 0,38 m² skuć i 1,55 m² siatki z tynkiem na 1 m² posadzki |
| Balustrady stalowe | m², mb | powierzchnia do czyszczenia i malowania | 153 m² na 580 m² posadzki |
| Progi drzwi balkonowych (dodatek autorski, w przedmiarze Przyjaźni bez osobnej pozycji) | szt. | liczba drzwi; typ budynku (kamienica, wielka płyta, deweloper) | patrz tekst o progach |
| Dostęp | wybór | rusztowanie / podnośnik / przez lokal | zakres rusztowań wynika z oceny dostępu do wszystkich elementów objętych remontem; opis robót Przyjaźni zaleca rusztowania |
Model kosztu: jak porównać oferty
Poproś każdego oferenta o cenę w tych samych wierszach, z rozdzieleniem materiałów (M) i robocizny (R):
Koszt netto = suma wartości wszystkich pozycji (ilość × cena jednostkowa), każda pozycja liczona raz, w tym rusztowanie, wywóz i zaplecze, jeśli są pozycjami; do tego wyłącznie koszty nieujęte w pozycjach; potem VAT według właściwej stawki.
W przykładzie można przyjąć 8 % VAT jako założenie do potwierdzenia przez księgowość wspólnoty. Kwot jednostkowych nie podajemy: kosztorys Przyjaźni jest ślepy, a na stronie zarządcy w dniu sprawdzenia (9 września 2026) nie było złożonych ofert ani rozstrzygnięcia.
Dwa sprawdzenia przed porównaniem sum: czy oferta ma pozycję rusztowania i wywozu gruzu oraz czy cena „za m² kompleksowo” ma rozbicie na warstwy. Brak pozycji nie dowodzi, że robota nie będzie wykonana, ale uniemożliwia sprawdzenie zakresu; wtedy pozycję trzeba dopisać i poprosić o wycenę.
Czego ten tekst nie rozstrzyga
- Nie podaje cen jednostkowych ani ceny za m² dla Wrocławia; podaje strukturę i proporcje z jednego przedmiaru.
- Nie zastępuje ekspertyzy: decyzja o rozbiórce do płyty wynika z odkrywki i oceny spadków, nie z tabeli.
- Nie dotyczy nowych inwestycji deweloperskich, gdzie nie ma rozbiórek (jak w realizacjach OWA-dekor i Bema 5a).
Odbiór po remoncie: protokół odbioru tarasu. Skala remontów w zasobach publicznych: TBS Wrocław w maju 2023 r. ogłosił przetarg na remont 61 balkonów w czterech lokalizacjach i zapowiedział osobny przetarg na 40 balkonów przy ul. Prochowickiej (komunikat TBS); komunikat nie podaje cen.
FAQ
Czy każdy remont balkonu wymaga skucia wszystkich warstw?
Nie każdy, ale w przypadku WM Przyjaźń tak: według opisu robót PINB nakazał prawidłowe odwodnienie, a autor opracowania stwierdza, że zmiana położenia odpływów i odwrócenie spadków są wykonalne tylko po usunięciu wszystkich warstw z płyt. Jeżeli spadki i odwodnienie są poprawne, a przecieka detal (próg, okap, styk z balustradą), zakres może być mniejszy; rozstrzyga odkrywka i próba wodna, nie wygląd płytek.
Dlaczego rusztowanie jest tak dużą pozycją?
Bo liczy się je z powierzchni elewacji, nie posadzki: w Przyjaźni 1 560 m² rusztowań obsługuje 580 m² balkonów i tarasów. Alternatywa z oferty ERWU, prace od wewnątrz przez lokal za zgodą właścicieli, może ograniczyć tę pozycję, jeśli wszystkie elementy remontu są dostępne bez rusztowania; wymaga uzgodnień z mieszkańcami i etapowania.