Oferty na malowanie klatki schodowej da się porównać tylko wtedy, gdy każdy wykonawca wycenia te same pozycje w tych samych jednostkach. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nowy Dwór” we Wrocławiu zrobiła to w przetargu PN/06/2025 na 9 klatek: do każdej klatki dołączyła przedmiar z 17-21 pozycjami (Zemska 1 ma 38, bo obejmuje też przejście do Zemskiej 3), zażądała kosztorysu ofertowego osobno dla każdej klatki, a oferty oceniała w 85 % po cenie, w 10 % po gwarancji (minimum 36 miesięcy) i w 5 % po wiarygodności (doświadczenie, referencje). Ten układ, uzupełniony o pytania przed umową, wystarcza wspólnocie z jedną klatką. Poniżej: co jest w tym przetargu, ile czego jest w jednej 10-piętrowej klatce, co potwierdzają dokumenty ERWU i arkusz do skopiowania.
Porównanie zakresów: przetarg SM Nowy Dwór, Wrocław, maj 2025
Specyfikacja postępowania z terminem składania i otwarcia ofert 27.05.2025 („Wykonanie robót remontowych w zakresie malowania klatek schodowych”, ogłoszenie i załączniki na stronie spółdzielni) obejmuje 5 zadań: Budziszyńska 29a i Wojrowicka 4a; Wojrowicka 46 i Budziszyńska 76; Zemska 1 i 3; Nowodworska 105; Rogowska 42 i 44 (partery).
| Element | Zapis w SIWZ / przedmiarze | Status |
|---|---|---|
| Zakres | zeskrobanie starej farby olejnej, uzupełnienie tynków, gruntowanie, dwukrotne malowanie ścian i sufitów farbą emulsyjną, lamperie i policzki biegów farbą emulsyjną zmywalną (zadanie 1) albo olejną (zadania 2-5), cokoły, balustrady ze zejściem do piwnicy, kraty, grzejniki, rury, drzwi, odtworzenie numerów kondygnacji, zabezpieczenie podłóg, skrzynek, drzwi do mieszkań i instalacji, sprzątanie po robotach | źródło: SIWZ rozdz. II pkt 2 |
| Forma wyceny | kosztorys ofertowy szczegółowy osobno dla każdej klatki, na podstawie przedmiaru zamawiającego; wynagrodzenie ryczałtowe za zadanie | źródło: SIWZ rozdz. II pkt 4-8 |
| Roboty dodatkowe | zamawiający może zwiększyć zakres do 20 % kwoty umownej brutto; oferent podaje stawkę roboczogodziny netto do ich kosztorysowania | źródło: SIWZ rozdz. II pkt 10, rozdz. XIV |
| Kryteria oceny | cena brutto za zadanie 85 %, wiarygodność (doświadczenie, referencje) 5 %, okres gwarancji i rękojmi 10 % | źródło: SIWZ rozdz. VI |
| Gwarancja | oferent podaje okres w miesiącach; oferta z gwarancją lub rękojmią krótszą niż 36 miesięcy jest odrzucana; wzór karty gwarancyjnej w załączniku | źródło: SIWZ rozdz. XIII |
| Farba | w ofercie nazwa producenta i atest oferowanej farby | źródło: SIWZ rozdz. VII pkt 1.1 lit. d |
| Zabezpieczenia | wadium; zabezpieczenie należytego wykonania 5 % ceny umownej netto za zadanie; własne zaplecze socjalne wykonawcy | źródło: SIWZ rozdz. IV, XX, X pkt 12 |
| Organizacja | część klatek może być zajęta przez inne roboty, zamawiający oczekuje uzgodnienia kolejności; termin nie podlega przedłużeniu przez oferenta | źródło: SIWZ rozdz. V |
W analizowanym zbiorze dokumentów (ogłoszenie, SIWZ, przedmiary) nie ma cen ofert ani rozstrzygnięcia; SIWZ przewiduje ogłoszenie wyniku w siedzibie spółdzielni. Tekst nie podaje więc stawek.
Ile czego jest w jednej klatce: przedmiar Zemska 1
Przedmiar dla 10-piętrowej klatki przy ul. Zemskiej 1 (18.03.2025, Norma PRO) ma 38 pozycji: 20 dla klatki i 18 dla przejścia do Zemskiej 3. Niżej wybrane pozycje części dotyczącej klatki; ilości z dokumentu:
| Pozycja | Jednostka | Ilość | Status |
|---|---|---|---|
| Ręczne zeskrobanie farby olejnej (miejscami) | m² | 108,8 | źródło: poz. 1 |
| Uzupełnienie tynków wewnętrznych | m² | 122,6 | źródło: poz. 2 |
| Gruntowanie (sufity, ściany) | m² | 356,6 + 1 226,1 | źródło: poz. 3-4 |
| Przygotowanie powierzchni pod emulsję | m² | 1 582,7 | źródło: poz. 5 |
| Dwukrotne malowanie emulsyjne sufitów | m² | 356,6 | źródło: poz. 6 |
| Dwukrotne malowanie emulsyjne ścian | m² | 500,9 | źródło: poz. 7 |
| Dwukrotne malowanie olejne lamperii i policzków | m² | 725,1 | źródło: poz. 8 |
| Cokoliki i pasy do 20 cm, olejne | m | 171,4 | źródło: poz. 9 |
| Balustrady i kraty | m² | 90,8 | źródło: poz. 10 |
| Osłony okien i drzwi folią | m² | 552,2 | źródło: poz. 11 |
| Grzejniki / rury wod.-gaz. / rury kanalizacyjne | m² / m / m | 4,8 / 9,8 / 61,7 | źródło: poz. 12-13, 15 |
| Drzwi (stolarka, wcześniej malowana) | m² | 20,9 | źródło: poz. 14 |
| Numery kondygnacji, litery | szt. | 24 | źródło: poz. 16 |
| Wywóz gruzu (z uzupełnień tynków) | m³ | 1,84 | źródło: poz. 17-18 |
Trzy proporcje z tego przedmiaru (obliczenie; jeden budynek, nie norma):
- Powierzchnia lamperii olejnej (725 m²) jest ok. 1,45 razy większa niż ścian malowanych emulsją (501 m²); do tego 357 m² sufitów emulsyjnych. Udział kosztowy wymaga cen jednostkowych; oferta liczona „za m² ściany” bez podziału na rodzaj farby nie pozwala go sprawdzić.
- Folia ochronna: 552 m², czyli 0,35 m² na każdy m² przygotowywanej powierzchni (552 / 1 583). Zabezpieczenie drzwi, okien, skrzynek i podłóg to osobna pozycja; jeśli oferta jej nie wycenia, trzeba potwierdzić, czy jest ujęta gdzie indziej. Lista elementów do osłonięcia: zabezpieczenia podczas malowania.
- Przedmiar zakłada zeskrobanie starej farby na 15 % lamperii i naprawę tynków na 10 % powierzchni ścian i lamperii (założenia kosztorysanta, nie pomiar uszkodzeń). Rzeczywisty zakres tych dwóch pozycji wychodzi w trakcie robót; SIWZ osobno dopuszcza roboty dodatkowe do 20 % kwoty umownej.
Co potwierdzają dokumenty ERWU
- List referencyjny Forum Zarządzanie Nieruchomościami (2020), roboty remontowo-budowlane i izolacyjne: oferty ERWU „przygotowywane są szczegółowo i zawsze w zakresie zgodnym z oczekiwaniami”, wykonawca proponuje własne, sprawdzone rozwiązania, współpraca z inspektorem na etapie realizacji, prace „przy zachowaniu porządku, czystości oraz zasad bezpieczeństwa, dzięki czemu mieszkańcy budynków w minimalnym stopniu odczuwają ich przebieg” (cytaty ze skanu; sekcja Referencje na stronie remontów i malowania).
- Dokument ofertowy ERWU (remonty części wspólnych): zakres to naprawy spękań i rys na koniec okresu rękojmi w częściach wspólnych i w mieszkaniach, malowanie natryskowe ścian i sufitów, malowanie ręczne, malowanie elementów metalowych (balustrady, barierki); wycena obejmuje osobno koszty robocizny i materiałów. To jest deklaracja z oferty, nie relacja z konkretnego obiektu. Kiedy natrysk, a kiedy wałek: natrysk czy wałek.
Arkusz porównania ofert dla wspólnoty
Do wysłania razem z zapytaniem. Wiersze 1-17 są uproszczeniem przedmiaru spółdzielni (mapowanie pozycji w nawiasach; jednostki niektórych pozycji zmieniliśmy, to propozycja autorska); ilości wpisuje zarządca lub inspektor po obmiarze klatki; każdy oferent wpisuje cenę jednostkową netto, a arkusz liczy wartość = ilość × cena.
| Nr | Pozycja (pozycja przedmiaru Zemska 1) | Jednostka | Ilość (wpisać) | Cena jedn. netto A | Wartość A | Cena jedn. B | Wartość B |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Zeskrobanie starej farby olejnej (1) | m² | |||||
| 2 | Uzupełnienie tynków (2) | m² | |||||
| 3 | Gruntowanie sufitów i ścian (3-4) | m² | |||||
| 4 | Przygotowanie powierzchni pod emulsję, z poszpachlowaniem nierówności (5) | m² | |||||
| 5 | Malowanie emulsyjne sufitów, dwukrotne (6) | m² | |||||
| 6 | Malowanie emulsyjne ścian, dwukrotne (7) | m² | |||||
| 7 | Lamperie i policzki: farba zmywalna albo olejna, wpisać którą, dwukrotne (8) | m² | |||||
| 8 | Cokoliki i pasy do 20 cm (9) | m | |||||
| 9 | Balustrady, kraty, zejście do piwnicy (10) | m² | |||||
| 10 | Grzejniki (12) | m² | |||||
| 11 | Rury wodociągowe i gazowe (13); rury kanalizacyjne (15) | m | |||||
| 12 | Drzwi i inne elementy stolarki (14) | m² | |||||
| 13 | Numery kondygnacji, oznaczenia (16) | szt. | |||||
| 14 | Osłony folią: podłogi, okna, drzwi, skrzynki, instalacje (11) | m² | |||||
| 15 | Wywóz odpadów (17-18) | m³ | |||||
| 16 | Utylizacja odpadów (19) | m³ lub kpl. | |||||
| 17 | Sprzątanie po robotach (w źródle w m²) | m² | |||||
| 18 | Farba: producent, nazwa, atest, klasa zmywalności | tekst | |||||
| 19 | Gwarancja i rękojmia | miesiące | |||||
| 20 | Stawka roboczogodziny do robót dodatkowych | zł/r-g netto | |||||
| 21 | Termin i organizacja: godziny pracy, etapowanie, kontakt dla mieszkańców | tekst |
Suma wartości w wierszach 1-17 daje cenę netto do porównania (potem VAT). Wiersze 18-21 to dodatkowe pola do oceny przez wspólnotę; nie odwzorowują punktacji spółdzielni (cena 85 %, wiarygodność 5 %, gwarancja 10 %), którą trzeba opisać osobno, jeśli wspólnota chce jej użyć.
Pytania przed umową
- Czy wykonawca istnieje w rejestrze (CEIDG lub KRS) pod nazwą z oferty i czy ma aktywny numer NIP? Sprawdzenie w publicznych rejestrach pozwala potwierdzić, że oferent jest tym podmiotem, który podpisze umowę.
- Czy ma polisę OC obejmującą roboty w budynkach zamieszkałych i na jaką sumę? Dla porównania: przetarg TBS Wrocław na zieleń wymagał OC 1 000 000 zł. Zabezpieczenie należytego wykonania (u Nowego Dworu 5 % ceny netto) to inny instrument: kaucja na wypadek wad, nie ubezpieczenie. Kopia polisy przed podpisaniem umowy nic nie kosztuje.
- Czy oferta zawiera kosztorys w pozycjach z arkusza, czy jedną kwotę? Jedna kwota utrudnia sprawdzenie zakresu i rozliczenie robót dodatkowych, choć ryczałt sam w sobie ich nie wyklucza.
- Jaka jest gwarancja w miesiącach i co obejmuje karta gwarancyjna (łuszczenie, przebarwienia, odspojenia tynku)? Spółdzielnia odrzucała oferty poniżej 36 miesięcy.
- Jak wykonawca zabezpieczy mieszkańców? SIWZ spółdzielni wymaga zabezpieczenia podłóg, skrzynek, drzwi do mieszkań i instalacji oraz sprzątania po robotach; godziny pracy, informacja w klatce i codzienne sprzątanie to nasza propozycja do dopisania.
- Kto odbiera prace i na jakiej podstawie? Odbiór warto oprzeć o protokół z listą sprawdzeń: odbiór i protokół.
Zapisy o karach umownych i odstąpieniu od umowy wymagają sprawdzenia przez prawnika wspólnoty; ten tekst ich nie formułuje.
Czego ten tekst nie rozstrzyga
- Nie podaje cen: w analizowanych dokumentach nie ma ofert ani rozstrzygnięcia. Co wpływa na wycenę klatki: ile kosztuje odświeżenie klatki.
- Nie mówi, która farba jest lepsza; podaje tylko, że zamawiający żądał nazwy producenta i atestu w ofercie.
- Nie zastępuje obmiaru: ilości z Zemskiej 1 pokazują proporcje w jednym 10-piętrowym bloku, nie w kamienicy z trzema kondygnacjami.
FAQ
Czy wspólnota z jedną klatką potrzebuje kosztorysu w 18 pozycjach?
Wystarczy 17 pozycji kosztowych z arkusza wyżej; ważne, żeby wszyscy oferenci dostali ten sam obmiar. Bez wspólnych ilości różnice w cenie mogą wynikać zarówno z inaczej policzonych metrów, jak i ze stawek, i nie da się tego rozdzielić.
Czy wymagać 36 miesięcy gwarancji na malowanie?
Spółdzielnia Nowy Dwór ustaliła 36 miesięcy jako minimum i oceniała dłuższe okresy w kryterium z wagą 10 %. Dla wspólnoty istotniejszy od długości jest zakres karty gwarancyjnej: co jest wadą (łuszczenie, odspojenie, przebarwienie) i w jakim terminie wykonawca ją usuwa.